過去に建てられた建築物で、現行の建築基準法や消防法などに適合しない建物の場合は、増改築を行うことが認められていません。増改築の申請を行うには、既存の建物が現行法規に適合していることが条件となります。

既存不適格とは、建設当時の法律に則って建てられていても、後に建築基準法などの改正により、現行の法律には不適格となった建築物のことを指します。建築時に、確認申請および完了検査をきちんとクリアした建物であれば、その後違法な増改築をしていない場合においては、法律上は違法建築物とはみなされません。しかし、昔は確認申請だけ行い、完了検査をきちんと受けずに建てられた建築物も多く、そのような建物は既存不適格には当らず、違反建築物となっている場合が多いようです。

違反建築物とは、現行の法律はもちろん、建設当時の法律にも適合しないまま建てられた建築物のことです。このような建築物を増改築するには、建物そのものを現行の法律に適合させなければなりません。そのためには、きちんと完了検査を受けて、検査済証を発行してもらう必要があります。具体的には、建ぺい率や建物の高さなどを現行法規に適合させるために部分解体を行うなどの対応が必要となります。

違法建築物の状態では増改築の申請が行えず、また売却する場合も資産価値はかなり低くなってしまいます。また、適合の必要がある法規も、「建築基準法」「消防法」「単体規定」「集団規定」などいくつもあり、それぞれの法規は時代と共に基準が厳しくなる傾向にあります。したがって、違法建築物を現行法規に適合させるためには、できるだけ早い段階での対応が求められます。

現存する建物が、既存不適格あるいは違反建築物かを確かめるには、その建物の完了検査済証が存在するかどうかを確認します。建物の所有者の元に検査済証がなかったとしても、完了検査をクリアしていれば検査済証は存在するはずですので、そのような場合は管轄の行政機関に確認してみましょう。もし、どこを探しても検査済証が見つからないような場合は、何らかの理由によって完了検査を受けていない建物であるという可能性が考えられます。

検査済証が存在しない場合は、現行法規に適合しない建物であると考えられますので、増築・改築を行うためには、必要な手続きを踏んでいかなければなりません。建設当時の基準には適合していることを行政に証明し、認められれば既存不適格建物として承認されます。行政に認められない場合は違反建築物ということになります。建物が既存不適格にあたるのか、もしくは違反建築物にあたるのかを確かめるには、建設時の設計図などから判断することになります。すでに設計図などが存在しない場合は、改めて建物を調査した上で図面を新たに作成し、それをもとにチェックしていきます。なお、建設時の基準に適合している場合でも、集団規定・単体規定にそぐわない増築・改築を行った建物については違反建築物として扱われます。

ただ、法律も時代ごとに変化しているため、現存する建物で現行の基準に適合しているケースというのはほとんどないのが現実です。そのため、建設時の法律には適合しているものの、現行法規に適合しない建物を既存不適格建物、現行法規はもちろん当時の基準にも適合しない建物を違反建築物として、明確に区別しています。