耐震診断とは、住宅やビルなどの建築物が地震に対してどの程度の耐震性を有しているのかを、専門化が調査することをいいます。1995年1月17日に発生した阪神・淡路大震災の教訓に基いて、同年12月25日に「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が施行され、現在まで新耐震基準を満たしていない建築物について、国では積極的に耐震診断や改修を行うよう奨励しています。

これから新しく建てる建築物の場合は、新耐震基準にのっとって建てられるため、一定の耐震性は確保することが出来ます。しかし、旧耐震基準で建てられた古い建物の場合は、大地震に対しての脆弱さが不安視されています。だからと言って建物を新しく建て直すにはお金も時間もかかってしまいます。そこで、建物の土台や柱などに腐朽があれば耐震改修工事で弱点を補強するという方法が必要になってきますが、そのためにまず行うのが耐震診断なのです。耐震診断自体は大掛かりなものではありませんし、診断の結果補強工事の必要がないと判定されれば、「耐震診断済み建物」として専門家のお墨付きがもらえ、安心して暮らすことが出来ます。耐震診断の結果、耐震工事を行う必要があると判定された場合は、必要に応じて補強工事を行いましょう。

大地震に対して建物の耐震性の向上を図り、その目的をより促進させるため、地震に対する安全性が確保されていない建物への耐震診断の実施を義務化し、耐震促進のための制度をさらに強化するとともに、耐震改修計画の認定基準の緩和などによって耐震促進をより円滑に進める目的で、耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）が改正されました。改正後の法律では、マンションや戸建住宅などの小規模建築物も、耐震診断および必要に応じた耐震改修の努力義務が課されています。

耐震診断が義務付けられている建築物は以下の通りです。

①一定規模以上の建物（要緊急安全確認大規模建築物）【期限：平成27年12月31日】

②地方自治体が指定する緊急輸送道路などの「避難路沿道建築物」

地方公共団体が指定する期日までに耐震診断結果の報告義務があります。

③都道府県が指定する庁舎、避難所などの「防災拠点建築物」

地方公共団体が指定する期日までに耐震診断結果の報告義務があります。

耐震診断の種類には、「1次耐震診断」「2次耐震診断」「3次耐震診断」の3種類ありますが、基本的には1次診断と2次診断になります。1次耐震診断は最も簡単な診断法で、2次耐震診断はより精密な診断法という言い方が出来ます。補助金の利用や耐震補強工事の施工には2次耐震診断が必要となるため、通常は2次耐震診断を行います。

1次耐震診断

各階の柱と壁の断面積および、各階が支えている建物重量から耐震性能を計算するという方法です。建築時の設計図面を基に現在の耐震基準で再度構造計算を行います。したがって、設計図面が残っていれば、比較的短期間で計算出来るというメリットがあります。しかし、壁の少ない建物では耐震性が過小評価されるという欠点がある上、1次診断の結果だけでは正確な補強設計は望めません。耐震診断を行った上で補強工事などを検討している場合は、2次診断の実施が欠かせません。

2次耐震診断

各階の柱と壁のコンクリートおよび鉄筋の寸法から終局耐力を計算し、その階が支えている建物重量と比較するという診断方法です。コンクリートの圧縮強度や中性化などの試験、そしてひび割れや漏水といった建物の劣化状況などについて精密に調べることが必要になります。1次診断に比べて2次診断の結果の方がはるかに信頼性があるだけでなく、耐震補強設計や耐震補強工事を行うためには2次診断の実施が条件となっています。

3次耐震診断

2次診断の際の柱と壁に加え、梁も計算に含める診断方法です。建物の終局耐力を計算するもので、現行の建築基準法で採用されている保有水平耐力計算と同じレベルに匹敵します。しかし、この計算方法は、保有水平耐力計算における仮定に左右されやすいという特徴があるため、計算結果どおりの終局耐力に達するかどうかを注意して判断しなければなりません。

まず、外壁のコア抜きを調査します。コンクリート部分の断面形状によって建物全体の状態を想定していきます。次に、鉄筋を覆っているコンクリートの厚みを調べます。この厚みによって強度が変わってくるため、とても重要な検査となります。これらの調査結果に基いて、本格的な建物の調査を開始します。ここまでの調査で問題ありと判断された箇所がどの程度劣化しているのかをより細かく調べていくことになります。

■構造調査
柱や梁の太さ、大きさ、長さが、設計図どおりとなっているかを確認します。

■ひび割れ調査
ひび割れの中にも、構造上の問題で生じたひびもあれば、さほど心配のいらないひびもあります。ひび割れの状態が耐震において問題がないかどうかを細かくチェックしていきます。おもに外壁部分のひび割れが調査対象になります。

■雨水や結露による染みの調査
雨水や結露によってコンクリートに水が染み込むと、壁の裏側にカビが発生して壁の腐朽につながりやすくなります。建物内に水が溜まる箇所があるということは、構造上どこかが劣化している可能性が高いと考えられます。

■建物の傾き調査
住宅やビルなどの傾きを調べる最も簡単な方法は、床の上に丸い玉を置いて転がり具合を確かめる方法です。その上で、専用の工具を使って傾きの原因や度合いを調査します。建物が傾く原因としては、地盤沈下や経年によるもの、あるいは手抜き工事などが考えられますが、その原因をつきとめるために細かくチェックしていきます。このときのおもな調査箇所は、梁と天井の間に出来た隙間部分などになります。

構造上の問題によってひび割れが発生していると診断されたり、より精密な診断を行いたい場合は、建物内部の状態を調査していきます。コンクリート製の建物では、壁や柱などの内部で鉄とコンクリートが絡み合うことによって強度が保たれています。そのため、どちらかが劣化すると建物の強度は弱まってしまうのです。

コンクリートの検査では、コンクリートの成分や現在の状態をチェックしていきます。コンクリートは年数が経つとアルカリ性から中性に変化していくのですが、中性になるとコンクリート内部の鉄筋にサビが発生するようになり、劣化の原因となってしまいます。そのため、コンクリートがアルカリ性を維持しているかどうかを調査します。

鉄筋の検査では、まず壁から鉄筋までのコンクリートのかぶり具合をチェックします。かぶりが少ない場合は、コンクリートの中性化が鉄筋にもおよびやすくなり、鉄筋のサビ化がより早く進行してしまいます。このほか、鉄筋の位置や間隔が正常であるかどうかも見ていきます。鉄筋の曲がり具合やサビの進行具合、また、規格どおりの鉄筋が使われているかといった点を細かく調査して診断していきます。

耐震診断の費用は条件によって大きく変わってきます。建物の大きさや形状、構造、診断の種類、設計図書や現地調査の有無などによって異なりますが、目安としては、木造住宅では図面ありの場合で平均12万円～25万円、鉄筋コンクリート造では意匠図・構造図がある場合で、延床面積に対して1㎡あたり800円～2000円程度とされています（現地調査などの費用も含む）。ただし、延床面積が1000㎡以下の建物の場合は、1㎡あたり2000円以上となります。建物の階数にもよりますが、1000㎡未満の建物では、延床面積と1㎡あたりの単価は反比例します。

木造住宅の耐震診断費用の目安

木造住宅の場合、建物の大きさや形状、築年数、建築時の設計図があるかどうかなどで耐震診断費用も変わってきますが、図面ありの場合で12万円～25万円程度が目安となります。図面がない場合は、図面の復元費用が別途必要になります。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造の耐震診断費用の目安

鉄筋コンクリート造では、一般図や構造図といった図面がある場合で、1㎡あたり800円～2000円が目安とされています。ただし、これは延床面積が1000㎡以上の建物の場合で、この費用には現地調査や報告書作成なども含まれます。また、延床面積が1000㎡未満の建物の場合は、1㎡あたり2000円以上が目安となり、延床面積の大きさと単価が反比例する形になります。

鉄骨造の建物では、図面がある場合で、1㎡あたり1700円～2400円が目安とされています。ただし、図面がない場合は、現地調査でのチェック項目が増える上、新たに図面を復元する費用もかかるため、この単価よりも金額は高くなります。